Finanzübersicht Fischergasse 25, Lindau

Kauf und energetische Sanierung eines Einzeldenkmals (17. Jh.) · Strategie: nur Vermietung

Prüfmodell, Stand 19.10.2026 · vorläufige Annahmen, keine Steuer- oder Finanzierungsberatung

Basis v2: Kostenschätzung v2, 200 m², 14,50 €/m², 20 % Bewirtschaftung, 45.000 € zvE. Vorsichtig: wie Basis, aber 150 m² (Flächenschätzung Codex). Sanierung 300k: Sanierung ca. 300.000 € inkl. Reserve und Planung, nur zum Vergleich. Zielszenario: Bestfall, unter dem sich das Projekt gerade trägt – 200 m², 17 €/m², Gewerke 300.000 €, Baunebenkosten 30.000 €, EK 100.000 € (Depot), eigene Firma 50 % zu Selbstkosten. Jede Annahme muss vor dem Kauf belegt werden.

Objekt & Miete

WohnflächeVermietbare Wohnfläche aller Wohnungen (Wohnflächenverordnung). Stand 21.10.2026 (Angabe Kunde, noch kein Aufmaß): 1. und 2. OG je ca. 64 m² = 128 m². Die zwei Dachwohnungen sind noch offen; für 200 m² müssen sie zusammen ca. 72 m² ergeben.

KaltmieteNettokaltmiete pro m² und Monat, ohne Nebenkosten. Portale Lindau 12,5–14,5 €/m² (Bestand). Erstvermietung nach Sanierung ohne Mietpreisbremse.

Bewirtschaftung (Anteil Miete)Teil der Kaltmiete, der nicht für den Kredit bleibt: Verwaltung, Instandhaltung/Rücklage, Mietausfall. 15 % = eigene Schätzung, 20 % = vorsichtig/bankübliche Sicht.

Kosten

KaufpreisKaufpreis laut Angebot. Kaufnebenkosten (ca. 9,1 %: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar/Grundbuch ca. 2 %, Makler 3,57 %) werden automatisch addiert.

Gewerke (brutto)Alle Bauarbeiten brutto: Dach, Elektro, Sanitär, Heizung, Ausbau, Fenster, Küchen usw. Kostenschätzung v2: 392.500 €.

RisikoreservePuffer für Unvorhergesehenes in Prozent der Gewerke. Bei einem Denkmal aus dem 17. Jh. sind 15 % empfohlen.

BaunebenkostenArchitekt, Statik, Brandschutz, Energieberater, Gutachten, Vermessung, Genehmigungen. v2: 72.000 €.

Finanzierung

EigenkapitalEigene Mittel, die ins Projekt fließen. Senkt das Bankdarlehen. Bisher angesetzt: 35.000 €.

KfW 261 KreditFörderkredit KfW 261 (Effizienzhaus Denkmal): max. 150.000 € je Wohnung, nur für energetische Kosten, günstiger als der Bankkredit. 5 % Tilgungszuschuss nicht eingerechnet.

KfW-Zins (30 J. Annuität)Effektivzins des KfW-Kredits bei 30 Jahren Laufzeit und 10 Jahren Zinsbindung (Stand 17.09.2026). Rate = gleichbleibende Annuität.

BankzinsSollzins des Bankdarlehens bei 10 Jahren Zinsbindung. Oktober 2026: Top-Zins ca. 4,2 %, je nach Bonität höher.

Tilgung BankAnfängliche Tilgung pro Jahr. Niedriger = kleinere Monatsrate, aber längere Laufzeit und mehr Zinsen insgesamt.

Haushalt & Ausführung

Gemeinsames zvE (Splitting)Gemeinsames zu versteuerndes Einkommen (Zusammenveranlagung). Bestimmt, wie viel Steuer der Vermietungsverlust tatsächlich spart.

Anteil eigene Firma an GewerkenAnteil der Gewerke (nach Wert), den die eigene Firma ausführt. Trockenbau + Maler allein ≈ 9 %. Wirkt nur bei B oder C.

A: alle Gewerke an Fremdfirmen. B: eigene Firma rechnet zu Marktpreisen ab, der Gewinn nach Steuer fließt als Eigenkapital zurück. C: eigene Firma rechnet nur Selbstkosten ab (steuerlich mit Berater klären). Bauleitung durch die eigene Firma ist in B und C enthalten.

Weitere Annahmen in der Tabelle unten. Werte bleiben nur in dieser Ansicht und werden nicht gespeichert.

Monatsrechnung: von der Miete zum Ergebnis

€ pro Monat, Jahr 1 nach Fertigstellung

Zufluss
Abfluss
Zwischensumme

Mittelverwendung

Mittelherkunft

Sensitivität: Monatsergebnis nach Steuer

Fläche × Kaltmiete, alle übrigen Annahmen wie links · umrandet = aktuelle Einstellung

Zuschuss nötig
etwa ausgeglichen
Überschuss

Variantenvergleich eigene Firma

bei aktueller Fläche, Miete und Haushalt

Bankensicht

Annahmen & Quellen

Tabellenansicht aller Rechenwerte